Con la aprobación del Real Decreto Ley 7/2019, se modificó, entre otras normas, la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil. Dicha modificación se mantiene en vigor porque la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados lo ha convalidado, por lo que, a diferencia de la operada por el Real Decreto Ley 21/2018, la vigencia de los cambios se mantiene. En este artículo se van a exponer los mas importantes derechos y obligaciones de las partes de un contrato de arrendamiento. Pero antes de empezar hay que dejar claro que estas novedades sólo son aplicables a los contratos que se han suscrito a partir del 6 de marzo de este año, por lo que los anteriores regirán por la normativa que le era de aplicación en el momento de firmarse el contrato.
Para facilitar la lectura y comprensión a personas profanas del derecho, he formulado preguntas relevantes sobre la materia para luego contestarlas a continuación de manera fácil y sencilla:
¿Ha cambiado el plazo de duración de los contratos de arrendamientos de viviendas?
En efecto, con la anterior legislación, el inquilino tenía derecho de prorrogar los contratos anuales hasta el tercer año. Ahora el arrendatario tiene derecho a estar cinco años si el propietario es persona física o siete si el arrendador es una empresa.
¿Puede el propietario echar al inquilino sin tener que esperar a los cinco años?
En principio no, salvo que, si es persona física el arrendador, se haga constar expresamente en el contrato que la vivienda la pueden necesitar como vivienda de manera permanente para él o familiares de primer grado (hijos o padres) o para su cónyuge en los casos de divorcio, separación o nulidad matrimonial. Y ha de comunicarlo con dos meses de antelación al vencimiento de la anualidad.
¿Qué se puede hacer si el propietario echa al inquilino pero no la usa de manera permamente?
Pues si en el plazo de tres meses desde el desalojo efectivo, el propietario o los familiares anteriormente mencionados no ocupasen de manera efectiva la vivienda, dará derecho al inquilino a volver a la vivienda por otro período de cinco años y en las mismas condiciones, además de indemnizar por los gastos que se le han ocasionado; o puede optar por pedir una indemnización consistente en una mensualidad por cada año que hubiera quedado por cumplir hasta el quinto año.
¿Qué pasa si transcurren los cinco o siete años de duración?
Pues si el propietario no comunica al inquilino con cuatro meses de antelación o el arrendatario con dos meses de preaviso se prorroga el contrato anualmente hasta un máximo de tres años.
¿Puede el inquilino desistir del contrato sin haber esperado el año inicial?
Como dice el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos puede desistir una vez haya transcurrido seis meses y mediando preaviso de treinta días. Eso sí, si no se pacta nada en el contrato, la penalización es de un mes por año de contrato pendiente. Recuérdese que la mayoría de los contratos de arrendamientos de viviendas que se firman se señala inicialmente con un plazo de un año. Si se firmase por plazos de cinco años, la indemnización sería de cinco meses de renta.
Si el inquilino tiene pareja, ¿puede la pareja seguir viviendo allí?
En efecto, el propietario una vez que el inquilino le haya manifestado su voluntad de desistir, tiene que requerir a su pareja para que en el plazo de quince días manifieste si sigue o no. Si no dice nada, se entiende que no está interesado.
¿Qué pasa si la vivienda alquilada cambia de propietario como consecuencia de una ejecución hipotecaria?
Anteriormente se necesitaba que el contrato tuviera acceso al Registro de la Propiedad, con la nueva ley, con independencia de ello, el inquilino tiene derecho a estar hasta cinco o siete años.
Con respecto a las obras que realice el propietario, ¿Da derecho a elevar la renta?
Si son de mejoras, una vez transcurrido los cinco o siete años dará derecho a elevar la renta anual, salvo pacto en contrario, en la cuantia que “que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento”. En cambio, si son los gastos de conservación, no puede subir la renta.
¿Puede el propietario realizar obras de mejora sin el consentimiento del inquilino?
Debe soportar las obras. Eso sí el propietario debe notificar con al menos tres meses de antelación que las va a realizar, en qué van a consistir, comienzo, duración y coste previsible. Durante ese plazo, podrá desistir del contrato salvo que las obras no afecten de manera relevante a la vivienda. Si no desiste, tendrá derecho a una reducción de rentas en la proporción en la que se vea privado de una parte de ella, así como a indemnizarle por los gastos que asuma.
¿Puede el inquilino hacer obras de mejora sin el consentimiento de la propiedad?
No puede hacerlo y daría motivo para que el propietario rescindiese el contrato, pudiendo en todo caso exigir la restitución al estado anterior de la obra. Por eso, para hacer este tipo de obras, es necesario que firme el arrendador el consentimiento. La excepción a esta regla son las necesarias para adaptarla a los discapacitados que residan en ella. Bastará con que se comunique al propietario.
¿Puede repercutir al inquilino el propietario los gastos de comunidad y del impuesto de bienes inmuebles?
Puede siempre y cuando conste en el contrato el importe anual de dichos gastos.
¿Puede el propietario repercutir los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato?
Si es persona fisica sí, en cambio si es persona jurídica (empresa) no puede.
Para acabar este artículo, como consejo tanto a los inquilinos como a los propietarios es que tengan cuidado a la hora de firmar los contratos. Los mejores contratos son aquellos en los que se detallan de la manera más exhaustiva posible las obligaciones de las partes sin remitir, como es bastante frecuente, a la ley, porque así todos saben, sin tener que ir a google y luego ponerse a descifrar lo que pone la Ley (eso sin contar con que se encuentre un texto que no es aplicable), cuales son sus obligaciones contractuales. De esta manera se reduce mucho la conflictividad. De todas maneras, si aún así hay dudas es mejor acudir a un abogado antes de firmar nada. Por el precio de una consulta, uno se puede ahorrar mucho dinero en pleitos. Un procedimiento judicial es mucho más costoso, y más incierto su resultado, que abonar una consulta.
José Enrique Carrero-Blanco Martínez-Hombre, socio fundador de Tus Derechos Abogados
y abogado con despacho en Asturias.
