El Gobierno aprobó en Consejo de Ministros el Real Decreto Ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes, publicado en el BOE al día siguiente, en dicha norma se han incluido disposiciones por las que los Juzgados pueden suspender los procedimientos de desahucio o lanzamiento de viviendas.
Este Decreto Ley modifica el art. 1 del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, y añade un artículo 1 bis a dicho texto. En la nueva redacción operada el artículo 1 ordena al Juez a suspender los procedimientos de desahucio arrendaticio por falta de pago o por expiración contractual durante el período que dure el Estado de Alarma aprobado por Real Decreto 926/2020 y prorrogado por el Real Decreto 956/2020 siempre y cuando el inquilino se encuentre en una situación de vulnerabilidad y no deje en una situación de vulnerabilidad al propietario.
¿Qué se considera situación de vulnerabilidad? Pues, a los efectos de esta norma, con respecto al inquilino cualquiera de los supuestos que recoge el art. 5.1 a) y b) del Real Decreto Ley 11/2020, que son:
«Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.
b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.»
Con respecto a la propiedad, solo si se dan los supuestos del art. 5.1.a).
Así que, cuando el inquilino aporte la documentación que acredite cualquiera de los supuestos mencionados, el Juzgado dará traslado al arrendador para que alegue lo que estime oportuno, pudiendo justificar que la suspensión le generaría una situación de vulnerabilidad. Una vez aportada la documentación, el Juez resolverá sobre la solicitud, en la que acordará la suspensión del procedimiento durante la vigencia del Estado de Alarma siempre y cuando deba prevalecer la situación de vulnerabilidad del propietario.
La suspensión acordada será inicialmente hasta el fin del Estado de Alarma, aunque puede levantarse si las Administraciones competentes adoptan las medidas necesarias para solucionar la necesidad habitacional del inquilino.
Con respecto al nuevo artículo 1 bis, que es el que se ha incluido para regular la suspensión en los procedimientos recogidos en los apartados 2º, 4º y 7º del art. 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Los procedimientos que la sociedad asimila a echar a los okupas. He de destacar la mala redacción dada a este precepto, como se demuestra cuando han introducido lo siguiente: «el Juez tendrá la facultad de suspender el lanzamiento hasta la finalización del estado de alarma.» Pues bien, con esta redacción no se ordena al Juez suspender los procedimientos en los supuestos previstos, sino que le autoriza a suspenderlo si lo estima conveniente. Así que, si entiende que no debe suspenderlo, por mucho que se cumplan las condiciones previstas, puede seguir el procedimiento judicial adelante. Posibilidad que no le da al Juez en los procedimientos de desahucio arrendaticio que limita sus funciones a valorar si existe vulnerabilidad.
Para que pueda suspender el Juez se deben dar una serie de requisitos, tanto subjetivos como materiales:
1º Que el propietario sea persona jurídica o tenga más de 10 viviendas, siempre y cuando no se trate de su vivienda habitual o segunda residencia, se haya cedido la vivienda a una persona física para su vivienda, la entrada o permanencia sea consecuencia de la comisión de un delito, se estén realizando actividades ilícitas, sea vivienda pública en la que ya asignó a un solicitante y que sea posterior a la entrada en vigor del decreto ley.
2º Que se den las circunstancias del art. 5.1 a) del RD Ley 37/2020, y que el Juez valore si la entrada ha sido por extrema necesidad, para lo que tendrán los servicios sociales que emitir informe, y colaboren los ocupantes con las autoridades para encontrar una solución habitacional.
Y, antes de seguir, hago otro inciso debido a lo que puede ser una redacción defectuosa del apartado 3 del nuevo artículo, porque da a entender que es una condición adicional a lo anteriormente expuesto, teniendo en cuenta que empieza de la siguiente manera: «Para que opere la suspensión a que se refiere el apartado anterior…«, aunque también podría entenderse que es un supuesto distinto. Pero si es una condición adicional, ¿por qué no lo ha incluido en el apartado anterior enumerando las condiciones necesarias para que el Juez pueda decidir sobre si suspende o no el procedimiento? En cambio, la segunda opción no parece que tenga mucho sentido teniendo en cuenta la redacción dada. Dicho lo cual, y salvo opinión mejor fundada en derecho, entiendo que es una condición adicional que se ha de dar. Y esta es que ha de ser «dependiente de conformidad con lo dispuesto en el apartado dos del artículo 2 de la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia, víctima de violencia sobre la mujer o tener a su cargo, conviviendo en la misma vivienda, alguna persona dependiente o menor de edad. (…). Además de reiterar el requisito exigido ya en el apartado 2, que no es otro que cumplir con el supuesto del art. 5.1 a).
En el caso de que el Juez decidiera suspender el procedimiento operan las mismas circunstancias que para los supuestos arrendaticios.
La pregunta siguiente que podrían hacerse los lectores es, ¿Quién me paga los perjuicios que me ocasiona la suspensión del procedimiento? La respuesta se encuentra el la disposición adicional segunda del decreto ley. Pero eso sí, tendrá derecho a una compensación si en el plazo de tres meses en los que los servicios sociales hubieran emitido un informe proponiendo medidas y no las hubieran adoptado. Es decir, conforme al tenor literal de la disposición, si se retrasa dos meses y veintinueve días, no hay derecho a compensación.
¿Cómo compensarían en el supuesto de que hubiera derecho a ello?
Pues, en el caso de que fuera un procedimiento arrendaticio, «el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma«. Eso sí, si fuera superior a lo que consta en el contrato de arrendamiento, queda limitado a lo que está pactado.
Si es en los demás supuestos, solo se habrá derecho a compensación si antes de la suspensión del lanzamiento tuviera en venta o en alquiler la vivienda y que acrediten que les ha causado un perjuicio económico y el método para calcular la compensación regirá la misma regla anteriormente expuesta.
A modo de reflexión, esta norma mal redactada va a perjudicar a aquellos arrendatarios que no puedan acreditar ninguna situación de vulnerabilidad, y a los que no se les va a compensar de modo alguno, porque le buscarán una solución habitacional al inquilino moroso en el plazo de tres meses, pagando de su bolsillo hasta la luz y el agua que les consuman, y sin albergar muchas esperanzas en la ejecución judicial dada que la situación de insolvencia del arrendatario va a imposibilitar que prospere cualquier tipo de embargo.
José Enrique Carrero-Blanco
Abogado y Socio fundador de Tech Abogados
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